Un family office que busca off-market en Madrid no necesita una lista de propiedades. Necesita acceso filtrado, trazabilidad de la oportunidad, lectura de riesgo y una arquitectura de ejecución que proteja la confidencialidad.
Qué cambia cuando el comprador es un family office
- Mandato de preservación: el downside pesa tanto como la revalorización.
- Confidencialidad: exponer el interés comprador deteriora precio, acceso o reputación.
- Estructura patrimonial: fiscalidad, uso familiar, liquidez y sucesión condicionan la decisión.
- Velocidad cualificada: decidir rápido es decidir con menos intermediación, no con menos información.
- Trazabilidad ante terceros: la operación tendrá que explicarse a un comité y, con el tiempo, a la siguiente generación.
Esta página y el servicio general de off-market: en qué se distinguen
KAIROS mantiene dos rutas hacia el mismo mercado. La de real estate off-market en Madrid describe la adquisición de un activo concreto para un comprador privado: sourcing, due diligence, negociación y cierre.
Aquí la compra es una pieza dentro de un mandato patrimonial: la decisión pasa por un comité de inversión, el criterio está escrito antes de ver el primer activo y la confidencialidad debe sostenerse entre varias partes —familia, asesores, coinversores— y no solo frente al vendedor. Si su punto de partida es un inmueble, empiece por la primera; si es una política de inversión, esta es la suya.
Qué incluye exactamente el mandato
- Traducción del criterio a filtro operativo: la política de inversión se convierte en parámetros verificables de zona, tipología, ticket y horizonte de tenencia.
- Sourcing privado bajo mandato: acceso a activos no publicados con partners locales en Salamanca, Chamberí y La Moraleja, siempre por cuenta del comprador.
- Preparación del comité de inversión: memoria por activo con origen, comparables privados, escenarios de precio, riesgos abiertos y recomendación razonada.
- Arquitectura de confidencialidad: interlocución única frente a vendedor e intermediarios, con información compartida por capas.
- Coinversión y ejecución hasta notaría: expediente compartido cuando participa más de un family office, due diligence coordinada y control de hitos hasta la firma.
Filtro KAIROS para oportunidades off-market
Cada activo se evalúa por origen, motivación real de venta, documentación, comparables privados, riesgo urbanístico y capacidad de cierre. La pregunta no es si el activo es atractivo, sino si la operación es ejecutable con control.
Origen claro y vendedor alineado
Documentación preparada e interlocutor legítimo.
Intermediación opaca
Precio sin soporte, cadena larga de brokers o presión artificial.
Cómo funciona el mandato, fase a fase
| Fase | Qué ocurre | Qué recibe el comité | Plazo de referencia |
|---|---|---|---|
| 1. Diagnóstico | Sesión para fijar criterio, restricciones y riesgo aceptable | Criterio de inversión escrito y perímetro del mandato | Respuesta inicial en menos de 24 horas |
| 2. Diseño del mandato | Protocolo de confidencialidad, calendario de comité y reglas de decisión | Plan operativo con hitos e interlocutores | De 7 a 10 días desde el diagnóstico |
| 3. Sourcing y filtro | Activos no publicados, verificación de origen y descarte razonado | Memoria por activo con comparables y riesgos abiertos | Continuo durante el mandato |
| 4. Negociación y cierre | Estrategia de oferta, due diligence y control de hitos hasta notaría | Expediente completo y trazabilidad documental | Según la ventana de decisión del vendedor |
A quién va dirigido
A single y multi family offices con asignación inmobiliaria en España, a patrimonios internacionales que abren posición en Madrid y a los despachos y bancas privadas que los acompañan. El denominador común no es el tamaño del ticket, sino la existencia de un órgano de decisión distinto del comprador final. No encaja cuando el comprador decide solo: para eso, el servicio general de off-market es más directo.
Qué no hacemos
- No representamos al vendedor. Trabajamos bajo mandato del comprador y no aceptamos mandato de venta sobre un activo que estemos analizando.
- No prestamos asesoramiento fiscal, legal ni de inversión. Coordinamos la ejecución junto a los asesores de la familia o con despachos de nuestra red.
- No comercializamos producto financiero ni vehículos de coinversión: coordinamos la operativa, no colocamos participaciones.
- No trabajamos activos cuya titularidad u origen no podamos documentar, por atractivo que resulte el precio.
- No exponemos el interés comprador sin autorización expresa del comité.
Casos de uso típicos
Escenarios genéricos, sin correspondencia con ningún cliente identificable.
Primera posición en Madrid
Un family office con cartera fuera de España fija criterio y perímetro de zona antes de ver el primer activo.
Sustitución de activo
La familia desinvierte un inmueble y lo reemplaza sin que venta y compra se lean como una misma operación.
Coinversión entre partícipes
Dos o tres family offices comparten activo, due diligence y un único calendario de decisión.
Uso familiar y rentabilidad
El activo debe servir como residencia de uso puntual y como posición defendible ante el comité.
Preguntas frecuentes sobre off-market para family offices
El servicio general describe la adquisición de un activo concreto para un comprador privado. Esta página describe el trabajo con un family office, donde la compra es una pieza dentro de un mandato patrimonial, la decisión pasa por un comité y la confidencialidad debe sostenerse entre varias partes.
Siempre al comprador, bajo mandato escrito. No aceptamos mandato de venta sobre un activo que estemos analizando para un cliente, porque el conflicto de interés no se gestiona: se evita.
El interés comprador no se identifica ante el mercado hasta que el comité lo autoriza. KAIROS actúa como interlocutor único frente a vendedor e intermediarios, y la información se comparte por capas entre los asesores de la familia.
Coordinamos la parte operativa: acceso al activo, calendario común, due diligence compartida y trazabilidad documental. La estructura societaria y el pacto entre socios corresponden a los asesores de cada parte.
Respondemos a la solicitud inicial en menos de 24 horas. El plan operativo queda cerrado entre 7 y 10 días después de la sesión de diagnóstico.
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