El servicio de real estate off-market en Madrid de KAIROS está dirigido a quien compra por criterio y no por catálogo. Trabajamos donde la oportunidad no es pública, el vendedor exige discreción y la diferencia entre cerrar y no cerrar está en el acceso, en la calidad del análisis y en la velocidad con la que se toma una decisión informada.
Qué incluye exactamente el servicio
El mandato no se limita a enseñar activos. Cubre el recorrido completo, desde la definición del criterio de compra hasta la firma, con un único responsable frente al cliente.
- Definición del criterio de compra: uso previsto, horizonte de tenencia, tolerancia al riesgo, límites de precio y condiciones que harían inviable la operación.
- Sourcing privado cualificado: activos no publicados, con origen identificado, interlocutor legítimo y motivación de venta contrastada.
- Verificación documental: titularidad, cargas, situación arrendaticia, licencias, estado de la comunidad y coherencia registral antes de invertir tiempo en la visita.
- Due diligence técnica y legal: revisión de estado constructivo, instalaciones y riesgo urbanístico, coordinada con los asesores del cliente.
- Estrategia de oferta: comparables privados, estructura de la propuesta, condiciones suspensivas y calendario de negociación.
- Ejecución hasta notaría: control de hitos, coordinación de partes, provisión de fondos y cierre documental.
Tipologías de activo y criterio de encaje
| Tipología | Qué buscamos | Cuándo no encaja |
|---|---|---|
| Residencial prime | Vivienda principal o de uso recurrente en microzonas consolidadas de Madrid | Cuando el objetivo es puramente especulativo a corto plazo |
| Activo singular | Edificio, palacete o unidad con valor arquitectónico o de posición | Cuando el riesgo urbanístico no puede acotarse antes de la oferta |
| Inmueble en rentabilidad | Activo con contrato en vigor y flujo verificable documentalmente | Cuando la situación arrendaticia no es transparente |
| Suelo y rehabilitación | Operaciones con licencia viable y equipo técnico contrastado | Cuando el cliente no dispone de estructura para promover |
A quién va dirigido
El servicio encaja con family offices que necesitan brazo ejecutor en España, patrimonios internacionales con presencia recurrente en Madrid, directivos que compran vivienda principal en un traslado y sociedades patrimoniales que amplían cartera sin exponerse en el mercado abierto. El denominador común no es el importe de la operación, sino la necesidad de comprar sin ruido y con criterio verificable.
No encaja cuando lo que se busca es una lista de inmuebles para comparar precios, ni cuando la decisión depende de encontrar una oportunidad por debajo de mercado a cualquier coste. El off-market no es sinónimo de descuento: es sinónimo de acceso, control de proceso y menor competencia en la mesa.
Cómo funciona el mandato, fase a fase
El recorrido es siempre el mismo y los plazos que siguen son de referencia: dependen de la tipología del activo y de la disponibilidad real del mercado en cada momento.
| Fase | Qué ocurre | Qué recibe usted | Plazo de referencia |
|---|---|---|---|
| 1. Encaje | Conversación inicial para entender objetivo, uso y restricciones | Lectura de encaje y criterio de compra por escrito | Respuesta en menos de 24 horas |
| 2. Mandato | Formalización del alcance, honorarios y protocolo de confidencialidad | Documento de mandato y calendario de trabajo | Primera semana |
| 3. Sourcing | Activación de red privada y filtrado de oportunidades | Selección inicial con ficha, origen y riesgos detectados | De 3 a 6 semanas |
| 4. Validación | Visitas, due diligence técnica y legal y comparables privados | Informe de riesgo y rango de precio defendible | De 2 a 4 semanas por activo |
| 5. Negociación | Estructura de oferta, condiciones y calendario de firma | Propuesta formal y seguimiento de contrapartes | Según ventana del vendedor |
| 6. Cierre | Coordinación de notaría, financiación y entrega | Expediente documental completo de la operación | Hasta la firma |
Qué entregamos y en qué plazos
Cada fase deja una entrega verificable, no una impresión. La primera respuesta a cualquier solicitud llega en menos de 24 horas. A partir del mandato, el cliente recibe una ficha por activo con origen, titularidad, riesgos detectados y motivo por el que la oportunidad ha superado el filtro; un informe de validación con las conclusiones técnicas y legales de cada visita; un rango de precio defendible con comparables privados; y, al cierre, el expediente documental completo de la operación.
Entre entregas, el cliente tiene un único interlocutor y un canal directo. No hay cadena de correos con varios intermediarios ni versiones distintas del mismo dato.
Qué no hacemos
Delimitar el servicio evita expectativas equivocadas y acelera la decisión de ambas partes.
- No prestamos asesoramiento fiscal, legal ni de inversión. Coordinamos la ejecución junto a los asesores del cliente o, si lo prefiere, con despachos especializados de nuestra red.
- No representamos al vendedor. Trabajamos por mandato del comprador y no aceptamos retribución de la otra parte en la misma operación.
- No comercializamos cartera propia ni tenemos interés en que compre un activo concreto.
- No enviamos listados masivos. Si en una ventana determinada no hay nada que supere el filtro, se comunica tal cual.
- No garantizamos acceso a un activo específico: el vendedor decide con quién se sienta y en qué condiciones.
Casos de uso frecuentes
Los escenarios siguientes son genéricos y no corresponden a ningún cliente identificable. Recogen las situaciones por las que más a menudo se activa un mandato.
Compra discreta de vivienda principal
Un directivo que se instala en Madrid necesita comprar sin que su interés circule por el mercado ni por su entorno profesional.
Ampliación de cartera patrimonial
Una sociedad patrimonial busca uno o dos activos al año con criterio estable y sin exponer su capacidad de compra.
Segunda opinión antes de firmar
El cliente ya tiene un activo sobre la mesa y necesita validar precio, riesgo documental y condiciones antes de comprometerse.
Compra con agenda internacional
El decisor viaja de forma continua y necesita concentrar visitas, due diligence y firma en ventanas cortas de estancia en Madrid.
Si el mandato lo dirige una estructura familiar con comité de inversión, el punto de partida es off-market en Madrid para family offices. Si la compra forma parte de un traslado con colegio, residencia y movilidad, empiece por relocation ejecutiva en Madrid.
Preguntas frecuentes sobre off-market en Madrid
Significa acceder a operaciones que no se publican en portales ni en escaparate abierto, normalmente porque el propietario condiciona la venta a la discreción. El acceso depende de la red y de la capacidad de acreditar seriedad y solvencia del comprador antes de ver el activo.
Incluye sourcing privado, verificación de origen y titularidad, due diligence técnica y legal coordinada con los asesores del cliente, análisis de comparables privados, estrategia de oferta y control de hitos hasta la firma en notaría.
El foco está en las microzonas prime de Madrid capital y su corona norte, con partners locales en Salamanca, Chamberí y La Moraleja. Fuera de Madrid coordinamos con partners de la red en Europa, Reino Unido y Golfo cuando el mandato lo requiere.
Respondemos a la solicitud inicial en menos de 24 horas. El mandato queda formalizado durante la primera semana y la primera selección de activos se entrega, de forma orientativa, entre 3 y 6 semanas, según tipología y disponibilidad real del mercado.
Trabajamos siempre por mandato del comprador. No aceptamos doble representación ni retribución del lado vendedor en la misma operación, para que el criterio no quede condicionado.
No. Coordinamos la ejecución y trabajamos junto a los asesores fiscales y legales del cliente o, si lo prefiere, con despachos especializados de nuestra red. La decisión de inversión es siempre del cliente.
Activar un mandato de búsqueda off-market
Comparta uso previsto, zona de interés y horizonte de decisión. Le respondemos en menos de 24 horas con una lectura de encaje y los siguientes pasos.